오피스텔 투자 주택임대사업자 일반임대사업자 차이점

 

 

요즘 여러 부동산 규제로 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 분들이 많으시죠.

수익형 부동산 중 오피스텔도 다시금 주목을 받는 추세입니다.

오피스텔은 상업시설로 분류가 되지만 주거도 허용되기에 준주거형으로 볼 수 있습니다.

그래서 오피스텔은 업무용이냐 주거용이냐에 따라 사업자를 아래와 같은 두 가지 중 한 가지로 선택할 수 있죠.

 

일반임대사업자 : 업무용도로 임대를 주어 수익을 얻는 사업자

주택임대사업자 : 민간에서(거주용) 임대를 내놓아 수업을 얻는 사업자

 

그렇다면 오피스텔 일반임대사업자와 주택임대사업자 중 어떤 것을 선택해야할지 고민되실 겁니다.

 

그 고민에 작게나마 도움을 드리고자, 두 가지의 차이점을 정리해 보겠습니다.

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• 주택수 포함 여부

일반임대사업자는 말 그대로 업무시설로 등록하는 것이기에 주택수에 포함되지 않습니다.

따라서 오피스텔로 인해 다른 주택의 취득세가 중과되지 않습니다.

더불어 청약 시에도 주택 수에 포함되지 않죠.

주의할 것은 일임사를 내도 전입 시에는 주택수에 포함된다는 것입니다.

전입하더라도 청약 시에는 주택수에 미포함됩니다.

 

주택임대사업자를 내면 주택수에 포함됩니다.

따라서 양도세 계산 시, 다른 주택의 취득세 계산 시에 주택수가 포함됩니다.

그렇지만 양도세의 경우 비수도권 3억 이하는 중과 배제됩니다.

다만 청약 시에는 주임사도 주택수 미포함됩니다!

 

참고로, 오피스텔 분양권은 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 구분되지 않아 주택수에 포함되지 않습니다.

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• 내야하는 세금은 어떻게 다를까?

 

일반임대사업자 :

분양가에 포함되어 있는 부가세 10% 환급을 해줍니다.

다만, 일임사는 의무임대기간이 10년이기에 기간을 다 채우지 못하고 매각할 시 환급 받았던 부가가치세에 대해 부가세 환급 잔여율을 10년으로 계산하여 추징당하실 수 있습니다.

따라서 일임사는 10년 이내에 매각하시는 경우 포괄 양도를 많이 하시죠.

또한, 세입자 혹은 양도받은 사업자가 전입신고를 할 수 없으며, 혹시라도 전입신고를 하는 경우 부가세를 추징당할 수 있어요.

전입신고 불가한 오피스텔이라고 나와 있는 매물들은 일반임대사업자로 내는 경우라고 볼 수 있습니다.

 

그리고 종합부동산세에 대해 비과세 대상이 됩니다.

요즘 종부세가 인상되면서 일반임대사업자를 내 이러한 혜택을 누리려는 분들이 많아지는 것 같습니다.

단, 부속토지의 공시지가가 80억 초과시 과세 대상이니 잘 확인해보셔야하겠습니다.

그렇다면 납부해야 하는 세금을 알아볼까요?

먼저 월세소득의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.

재산세, 종합소득세도 과세 대상이 되고,

처분할 때는 양도차익에 따라 양도소득세를 납부해야 합니다.

재산세, 양도세의 경우 주거용보다 높은 세율이 적용되네요.

 

주택임대사업자 : 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

원래 오피스텔은 4.6%의 취득세가 부과되는데, 이에 대해 감면 혜택을 주는 것입니다.

(전용 60m이하 200만원 이하 면제, 200만원 초과시 85% 감면)

단, 이 부분도 2021.12.31.까지 한시적으로 적용되니 유의하셔야겠습니다.

또한 주택임대사업자 의무임대기간도 10년으로 향상되었고, 기간 전 양도 시 취득세 감면액을 추징당할 수 있습니다.

 

주임사는 월세소득에 대한 부가가치세가 면세됩니다.

재산세 감면 혜택도 있고, 

종합소득세 감면 혜택도 있지만,,

2021.12.31.까지 한시적용됩니다. 

 

주임사는 종합부동산세가 부과됩니다. 특히 다주택자의 경우 이 부분을 유념하셔야겠어요.

 

사실 세금은 더 복잡한 내용들이 있는데요,

이부분은 다음 포스팅에서 좀 더 다뤄 보고자 합니다.

 

 

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• 임대료 인상은 얼마나 가능할까?

 

일반임대사업자는 임대료 인상의 제한이 없습니다.

그러나 주택임대사업자는 월세를 매 계약시 5%까지만 인상할 수 있다는 제한이 있습니다.

그래도 임차인 중 전입신고를 원하는 비율이 월등히 많기에

전입신고가 가능한 주택임대사업자가 임차인을 구하기 더 쉽다는 메리트가 있기도 합니다.

 

앞서 설명한 부분 중 주요한 차이점을 표로 만들었으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

	일반임대사업자	주택임대사업자
등록시기	계약 후 20일 이내	취득 후 60일 이내
용도	업무용	주거용
주택수	미포함      *전입 시 포함	포함
임대의무기간	10년	10년
부가가치세	건물분의 10% 환급	환급없음
취득세	분양가의 4.6%	전용 60m² 이하, 200만원 이하 면제 200만원 초과 시 85% 면제 *2021.12.31.까지 한시적용
종합부동산세	합산과세 기준시가 6억이하 합산 배제 (비수도권 3억 이하)	비과세
전입	불가능	가능
임대료 인상	제한없음	매 계약시 5% 이내 인상

 

 

이제까지 두 가지 임대사업자 유형을 비교해보았습니다.

살펴본 것처럼 주택수나 지역, 크기에 따라 여러 사항이 달라지기에

오피스텔 투자 시 본인의 상황에 따라 무엇이 유리할지 생각해보셔야겠습니다.